辨別英國房產價值，這7個關鍵因素很重要！

1.  租賃收入（Rental Income）- 房屋的租金收益；

2.  資本增值（Capital Gain）- 房屋本身的價值增長。

作為投資人（房產買家）在選擇投資房產專案的時候，應該：拋開個人喜好，基於自己的預算，將收益預測作為出發點。把房產作為一支股票去分析，而不是把它作為一個自己未來的家園。自住房和投資房的選擇還是有區別的，當然在購買房產的時候我們經常會綜合起來考慮，但是作為純投資項目的時候，儘量避免個人感情在裡面會給我們帶來更理性的判斷。

藍莎君為大家總結了投資英國房產時的7大關鍵因素，希望給您帶來一點啟示。

1：地段

首先考慮的當然是地段！很多人都說買房子就是買地段。但是就房產投資的地段來說，這裡所說的地段又跟一般意義的地段有所區別。眾所周知地段是房產價值的最重要的決定因素，‘核心、優質、成熟’ 的地段每個人都喜歡，但是是否每個人都看得懂怎樣的地段算是一個好的投資項目所在地呢？位置在哪裡：核心區域或是交通要點、老牌口碑地段還是新興潮流街道、房產地段的稀缺性，及周邊地區帶動性等等因素都是在評估地段時要考慮的。

有時候一些被長期價值低估的地段，往往會更具有投資價值。比如倫敦東南Southwark地區的房產，就是憑藉泰晤士河對岸碎片大廈Shard地標的建造帶動起來的。這一個看似突發的發展背後，卻有其必然性：離Bank僅一橋之隔，周邊本身的文化底蘊等等，都是其增值的必然因素。

2：價格

房產投資中價格可以說是起決定性作用的。價格是投資的額度，至於是否“買貴了” 或是“買便宜了”不能只看花了多少錢，而是要看性價比。所謂的性價比可以通過兩方面來判斷：

·      1） 橫向比：即同一地段內新房的平方呎價。英國買房雖然都是一房一價，總價與樓層、景觀、戶型、面積都有關係。但是也是要看呎價的。建議可以跟附近的其他新盤做個比較，如果選中的房產單價比附近其他同類房產的價格都要便宜，那就證明這個房子是物有所值，高性價比的。

·      2） 縱向比：就是與同地段同類房產二手房的價格作比較。如果您所選中的房子呎價，跟當地同類二手房差不多或貴得不多，那就是值得投資的好專案。因為全新的房子您不需要再花精力去裝修，而且新房都有NHBC的建築10年和內裝2年的保修。而二手房大多需要您重新裝修的，財力和精力的牽扯都不可小覷，這些會成為您投資的成本。

3：交通

交通對於房屋的租賃價格和增值都有直接且明顯的影響。與自住房產相比，投資型房產更強調公共交通的便捷程度，尤其看重大眾通勤要地的便捷度。

倫敦Crossrail對沿線房產租金與房產價值的影響就是很典型的例子，伊莉莎白線貫穿倫敦，途經重要辦公城區，速度比地鐵翻倍 —— 新聞消息一發佈，rightmove資料顯示，沿線房產就開始增值。

4：周邊配套

超市、休閒娛樂、咖啡下午茶、酒吧餐廳…… 在倫敦生活的人，慢生活講情調。不管是租客還是下一任買家，都是上述在倫敦生活的人。周邊配套是生活的一部分，對他們來說是特別具有吸引力的。

倫敦的Bermondsey地區就是一個很好的例子，這個地區是獨立咖啡館小資酒館特色餐廳的聚集地，還有一流醫院醫療設施和中小學配套，連續三年被泰晤士日報評為有幸福感的宜居地。

5：政府改建計畫

政府改建計畫分老城改造、棕地改造等不同類，共同點就是國家計畫投入來提高這塊地的價值。評估政府改建計畫需要考慮很多因素：新區的競爭力、老區的歷史環境、新區周圍的帶動性地產、政府的投入、位置與交通、價格、周邊環境等。

金絲雀碼頭就是典型的例子。過去的金絲雀碼頭就是一塊被廢棄的荒地，到了80年代末，90年代初政府聯合企業做了倫敦第二金融中心的宏偉計畫，金絲雀碼頭才得以開發。而今的金絲雀碼頭儼然已經發展成金融區、名企總部聚集地、倫敦優質地段。

6：開發商

選擇房產的時候，開發商也是很重要的。房產作為商品，開發商是商品的品牌，品質的保證。海外選房因為不熟悉當地環境和操作，很容易會感到有很多不確定因素，比如交房時間的溝通，再比如交房標準的到位度等等。開發商歷史記錄的品牌信譽，減少了投資的風險。

另一方面，開發商的戰略與房產品質保障了房產的價值。開發商是房產的製造者、協調並完成交易的賣家方、是後期售後服務的提供者。開發商的品質與戰略反映到他們的產品房產身上時體現在：地段考量、社區規劃、環境與配套設施、設計與品質、客服與維護，以及交房與信譽等各個角度。

7：景觀

在中國買房子我們更講究朝向，喜歡朝南的房子。然而在英國，租賃與買賣經驗顯示，景觀比朝向更被租客和買家看中。因為新房子都是現代設計，符合居住標準，保溫隔熱好，不會有陰冷潮濕的問題，同時也都會達到或超過採光標準要求，所以英國人更看中視野景觀而不是朝向。又或許說景觀的稀缺性會更讓房子更具有投資價值。

我們發現同一樓層，一面朝北看碎片大廈地標，一面朝南看不到景觀但有更多陽光，碎片大廈景觀的那側還是會明顯比朝南沒有景觀的房子更好租。

附屬：教育

教育與學區是經常被作為房產屬性的因素來討論的。實際操作中，學區會被細分為中小學和大學。更多自住的買家會更看重中小學，投資的買家應該更加關注大學。當然這又跟您投資的物業大小有關係了，學區這個因素將會結合以上幾點綜合考慮。